집을 팔지 않고, 그 집에 살면서 평생 매달 연금을 받는 제도. 누가 가입할 수 있고 얼마를 받는지 한국주택금융공사 공식 기준으로 정리했습니다.
부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하의 집을 가진 분이 가입할 수 있습니다. 집 한 채가 전 재산이라 팔 수는 없지만 매달 생활비가 필요한 경우를 위한 제도입니다.
| 나이 | 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명은 대한민국 국민 |
| 주택 가격 | 부부 합산 공시가격 12억 원 이하. 다주택자도 합산 12억 원 이하면 가능하고, 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입 가능 |
| 대상 주택 | 일반주택(아파트·단독·연립 등), 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거 목적 오피스텔 |
| 거주 | 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살고 있을 것(주민등록 전입 포함). 질병 치료 입원, 자녀 봉양 장기체류, 노인주거복지시설 입주 등 공사가 인정하는 사유가 있으면 부부 합산 1주택자에 한해 실거주하지 않아도 가입 가능 |
| 자격 | 가입자·배우자에게 의사능력·행위능력이 있을 것(부족한 경우 성년후견제도 활용 시 가능) |
같은 집이라도 늦게 가입할수록 월지급금이 커집니다. 아래는 종신지급방식 정액형·일반주택 기준 공사 예시표입니다(단위: 만 원). 금액을 정하는 집값은 공시가격이 아니라 시세입니다.
| 연소자 나이 | 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 15.6 | 31.2 | 46.8 | 62.4 | 78.0 | 93.6 | 109.2 | 124.8 | 140.4 | 156.0 | 171.6 | 187.2 |
| 60세 | 21.0 | 42.1 | 63.2 | 84.2 | 105.3 | 126.4 | 147.5 | 168.5 | 189.6 | 210.7 | 231.8 | 252.8 |
| 65세 | 25.2 | 50.5 | 75.8 | 101.1 | 126.4 | 151.7 | 177.0 | 202.3 | 227.6 | 252.9 | 278.2 | 303.5 |
| 70세 | 30.7 | 61.5 | 92.3 | 123.1 | 153.9 | 184.7 | 215.5 | 246.2 | 277.0 | 307.8 | 338.6 | 341.4 |
| 75세 | 38.1 | 76.2 | 114.3 | 152.5 | 190.6 | 228.7 | 266.9 | 305.0 | 343.1 | 366.6 | 366.6 | 366.6 |
| 80세 | 48.3 | 96.6 | 144.9 | 193.2 | 241.6 | 289.9 | 338.2 | 386.5 | 406.0 | 406.0 | 406.0 | 406.0 |
고령일수록 같은 가격에서 금액이 일정 수준에서 멈추는 구간이 있는데, 이는 연금대출한도의 상한 때문입니다. 노인복지주택과 주거용 오피스텔은 같은 조건이라도 일반주택보다 금액이 작습니다(70세·3억 원 기준 노인복지주택 월 78만 9천 원, 오피스텔 월 74만 6천 원). 내 조건의 정확한 금액은 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.
둘은 역할이 다릅니다. 공시가격 12억 원은 "가입할 수 있는가"를 가르는 자격 기준이고, 시세는 "얼마를 받는가"를 정하는 금액 기준입니다. 공시가격이 12억 원 이하라 가입은 되더라도, 월지급금은 공사가 인정하는 시세(아파트는 한국부동산원·KB 시세, 그 외 주택과 오피스텔은 감정평가액)로 다시 계산합니다. 공시가격과 시세는 보통 차이가 나므로, 자격 확인용 가격과 계산용 가격을 혼동하면 예상 금액이 어긋납니다.
주택연금은 부부 중 한 분이라도 살아 있으면 계속 나오고, 한 분이 사망해도 남은 배우자가 같은 금액을 받습니다. 젊은 배우자가 있을수록 지급 기간이 길어질 가능성이 커서, 공사는 연소자 나이를 기준으로 월 금액을 정합니다. 그래서 부부 나이 차이가 크면 같은 집이라도 월지급금이 작아집니다. 반대로 가입 자체는 부부 중 1명만 55세를 넘으면 됩니다.
초기보증료는 주택가격의 1.0%로, 최초 연금지급일에 대출잔액에 더해지는 방식이라 가입할 때 현금을 따로 내지는 않습니다. 여기에 연보증료와 대출이자가 매달 대출잔액에 쌓입니다. 가입 시점에 직접 내는 비용은 감정평가수수료와 등록면허세 정도이며, 주택가격 2.5억 원 미만 1주택자는 감정평가수수료 지원을 받을 수 있습니다. 받은 연금과 비용은 나중에 집을 정산할 때 한꺼번에 계산됩니다.
집은 상속인이 물려받아 직접 처분하거나 공사가 처분해, 그간 받은 연금·이자·보증료를 합한 대출잔액을 갚습니다. 집값이 남으면 차액은 상속인에게 돌아가고, 집값이 모자라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 오래 살아서 받은 연금 총액이 집값을 넘어도 자녀가 빚을 떠안지 않는 것이 주택연금의 핵심 구조입니다. 반대로 중도에 해지하면 그때까지의 대출잔액을 모두 갚아야 하고 같은 집으로 일정 기간 다시 가입하기 어려울 수 있으니, 이사·매각 계획이 있으면 신중해야 합니다.
Q. 연금을 받으면서 그 집에 계속 살 수 있나요?
네. 소유권은 가입자에게 있고 공사는 담보만 잡는 구조라, 부부가 모두 사망할 때까지 그 집에 살면서 연금을 받습니다.
Q. 정액형 말고 금액이 변하는 방식도 있나요?
종신지급방식에는 매월 같은 금액의 정액형 외에 초기에 많이 받는 초기증액형, 3년마다 늘어나는 정기증가형이 있습니다. 이 페이지의 표와 계산기는 가장 일반적인 정액형 기준입니다. 방식을 바꾸면 같은 조건이라도 월 금액이 달라집니다.
Q. 기초연금을 받는 저가주택 보유자는 우대가 있나요?
부부 중 1명 이상이 기초연금 수급자이고 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만 1주택이면 우대형으로, 일반형보다 월지급금을 최대 약 20~25% 더 받습니다. 대상 여부는 공사 상담에서 확인하세요.
Q. 연금이 압류될 수도 있나요?
전용계좌인 주택연금 지킴이 통장을 쓰면 월 250만 원까지 압류가 금지됩니다. 단, 이 통장에는 월 250만 원을 넘는 금액을 입금할 수 없습니다.
Q. 집값이 오르면 연금도 늘어나나요?
늘어나지 않습니다. 월지급금은 가입 시점의 주택가격과 나이로 확정돼 평생 같은 금액(정액형)을 받습니다. 가입 후 집값이 오르든 내리든 월 금액은 변하지 않습니다.